Для начала отмечу, что я по образованию не архитектор, а инженер. Хотя так случилось,что мне довелось стать одним из хозяев американской компании, занимающейся созданием различных проектов, в том числе и торговых, по всему миру. В данный момент я живу в Москве, где уже два года занимаюсь строительным надзором нового здания посольства США в этом городе, поэтому в настоящее время несколько отошел от вопросов, связанных с созданием торговых объектов. Тем не менее, у меня действительно имеется большой опыт в данном сегменте, поскольку существенная часть моей профессиональной жизни связана с торговыми центрами. Например, много лет я работал над ритейл-проектами таких компаний, как Estee Lauder Companies, Victoria’s Secret, Zara и др.
«В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ ВО ВСЕМ МИРЕ НАБЛЮДАЕТСЯ СТРОИТЕЛЬСТВО ПРОЕКТОВ СМЕШАННОГО ТИПА, В КОТОРЫХ БОЛЬШОЕ ЗНАЧЕНИЕ ИМЕЕТ МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И СВЯЗЬ С ГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ»
Если говорить о торговой недвижимости, могу с уверенностью сказать, что в настоящее время во всем мире наблюдается строительство проектов смешанного типа, в которых большое значение имеет месторасположение и связь с городской инфраструктурой. К примеру, сейчас актуален вопрос размещения в таких объектах или возле них зон отдыха для горожан. В связи с этим я занимался вопросами интеграции водных ресурсов в проекты торговых центров. Могу утверждать, что сегодня ритейл-комплексы, включающие различного рода водные элементы, являются самыми востребованными. Портфель моей компании, к примеру, включает несколько таких проектов, среди них – торговый комплекс смешанного типа, построенный вокруг большого ручья, и торгово-жилой комплекс на берегу Пальчиковых озер в США, многофункциональный комплекс в Алтайском крае в России. В перечисленных проектах все построено с учетом и вокруг природных особенностей местности.
Мое мнение о происходящем на всем постсоветском пространстве, в том числе и в Украине, достаточно категорично: все существующие, строящиеся или за- планированные к реализации торговые центры уже морально устарели. Объясню почему. Дело в том, что никто в мире, по крайней мере в ближайшие пять лет, не намерен возводить объекты площадью 100 000 м2 или другие «гиганты» под одной крышей. Это совершенно устаревшая модель как с экономической, так и чисто физической точки зрения. К примеру, трендом последних 5-10 лет в США является реализация многофункциональных комплексов, включающих различные составляющие, в том числе и торговую. Такие проекты предполагают комбинацию отдельно стоящих зданий, объединенных какой-то идеей, а ни в коем случае не масштабную единичную постройку. На территории таких комплексов могут располагаться жилые дома, торговые центры, театры, спортивные клубы, др. Фактически, создается богатая структура, благодаря которой жители или гости могут удовлетворить все потребности на одной локации.
Иными словами, обычный крупный торговый центр отличается от многофункционального проекта тем, что во втором случае девелопер гарантировано получает посетителей магазинов, ресторанов, детских садов, медицинских кабинетов в виде жителей этого комплекса.
Вовсе нет. По опыту скажу, такие комплексы становятся своеобразными центрами притяжения всего сообщества города, то есть их посещает очень много людей из других районов. Но чтобы привлечь внимание горожан, на территории этих объектов проводятся различные мероприятия, например, концерты или ярмарки. Можно сказать, что в подобных проектах все делается с целью, чтобы отдельный посетитель или целая семья могли удовлетворить свои потребности без необходимости посещать другие локации. Например, именно здесь приезжие могут заняться спортом, сделать покупки, пока дети развлекаются на аттракционах, др. Для жителей таких комплексов все еще интереснее, поскольку все необходимое находится у них под рукой, и это одно из преимуществ многофункциональных проектов.
Второе – такие проекты можно фазировать и строить в зависимости от экономической целесообразности. Более того, если они возведены из легких конструкций – их очень просто перестраивать, например, трансформировать детский сад в магазин или спортзал.
Мой совет – создайте максимально гибкий мастер-план, который поможет реализовать проект поэтапно, если возникнет такая необходимость. Еще одно преимущество такого подхода – он позволяет не только строить пофазово в соответствии с возможностями финансирования, но и вносить корректировки в проект. Также необходимо использовать те строительные конструкции, которые дадут возможность в будущем легко модифицировать и расширить здание. Немаловажный момент – создайте обширное предложение: включайте в свой комплекс помещения различного на- значения, например, офисные, торговые, жилые.
В Украине все еще очень популярны масштабные торговые проекты. Если абстрагироваться от размеров, как Вы оцениваете внутреннее исполнение таких объектов?
Я посетил несколько ТРЦ в Украине и, если честно, не понимаю их концепцию, как в них проводится зонирование по группам товаров. Что я увидел: посетители приходят за определенной вещью, покупают ее в одном из десятка расположенных рядом магазинов и уезжают. Это совершенно неправильный подход. Ритейл-бизнес заключается в том, чтобы задержать клиента на своей территории, и чем дольше он находится в ТЦ/ТРЦ, тем больше покупок сделает. Иными словами, нельзя зонировать ТЦ/ТРЦ, располагая магазины одного типа, например, товаров для спорта, рядом. Их необходимо «разбросать» по территории, чтобы человек, пришедший за кроссовками, «прошерстил» всю торговую галерею.
Именно так, многофункциональный проект должен быть самофинансируемым, самоокупаемым и легко трансформируемым в случае надобности. Любой существующий под одной крышей мегамолл рано или поздно устареет, а его конструктивные особенности не позволят внести изменения в структуру здания. Поэтому необходимо строить гибко, быстро и удобно – это три «слона», на которых держится современная недвижимость.
«НИКТО В МИРЕ, ПО КРАЙНЕЙ МЕРЕ В БЛИЖАЙШИЕ ПЯТЬ ЛЕТ, НЕ НАМЕРЕН ВОЗВОДИТЬ ОБЪЕКТЫ ПЛОЩАДЬЮ 100 000 М2 ИЛИ ДРУГИЕ «ГИГАНТЫ» ПОД ОДНОЙ КРЫШЕЙ. ЭТО СОВЕРШЕННО УСТАРЕВШАЯ МОДЕЛЬ КАК С ЭКОНОМИЧЕСКОЙ, ТАК И ФИЗИЧЕСКОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ»
Правильный подход к размещению магазинов можно привести на примере самого популярного бренда в США – Apple. Такой бутик необходимо располагать в середине торгового центра, ведь он привлекает потоки посетителей, которые на своем пути приобретут еще какие-то товары – будь то продукты питания, аксессуары или одежда. Через, например, 100 метров от этого магазина необходимо разместить другой популярный бренд, это может быть шоу-рум компании Tesla, который будет работать по аналогии с Apple.
Именно в подобном подходе заключается искусство ритейл-зонирования; а размещение всех магазинов рядом под одной крышей, что дает возможность быстро совершить покупку и уехать, – отрицательно сказывается на продажах.
Вы говорите о проектах многофункциональных комплексов как более оптимальном формате недвижимости, однако их возведение требует больших вложений. В Украине наблюдаются серьезные сложности с привлечением инвестиций, и не все локальные девелоперы могут строить крупные объекты.
Не совсем так. Реализация крупного ТЦ/ТРЦ изначально требует больших капитальных инвестиций, в то время как при возведении многофункциональных комплексов финансовые средства распределяются другим путем – поэтапно: медленно и рационально. Таким образом получается совершенно другая экономика проекта.
Кроме того, в Украине часто поднимается вопрос о том, что городские власти слабо помогают в вопросах, связанных с облагораживанием прилегающих к коммерческим объектам территорий. Так вот, мировая практика заключается в том, что брать деньги на строительство своего проекта у государства или города в принципе аморально, ведь это бизнес, и инвестор берет на себя не только риски, но и будущую прибыль. В таком случае, что должна сделать власть? Только упростить условия для ведения бизнеса, например, освободить девелопера от уплаты налогов на определенный период. В результате такого шага высвободятся миллионы долларов, которые застройщик может направить на облагораживание территории, проведение коммуникаций или другие работы. Требовать бюджетные средства на строительство собственного коммерческого проекта – это неправильно и нечего даже просить.
Украина идеально подходит для реализации проектов, учитывающих природную составляющую. Здесь все этому способствует – и природные ресурсы, и климатические условия.
Последние пять лет моя компания успешно пропагандирует идею адаптации проектов ТЦ/ТРЦ с учетом особенностей местности. Более того, данный подход успешно используется нами на постсоветских территориях – в Казахстане и России. В качестве примера могу привести образец рационального использования водных и природных ресурсов в нашем проекте, реализованном в Алтайском крае. Он представляет со- бой многофункциональный комплекс, где удачно использованы местные колорит и культура. Этот объект привлекает целые семьи, предлагая различные виды досуга: папы идут охотиться, мамы получают удовольствие от шопинга, а дети посещают водный парк аттракционов.
Иными словами, Вы предлагаете во главу угла любого проекта ставить адаптивность к окружающей среде?
Абсолютно верно. Однако помимо принципа адаптивности проектов недвижимости к окружающей среде я также приверженец того, чтобы весь комплекс объединялся единой идеей, вызывающей у людей ностальгию или положительные ассоциации. В Украине, насколько я знаю, достаточно много колоритных национальных идей, которые можно использовать в концепциях торговых центров или других проектов. В принципе, можно фантазировать, использовать старое или придумывать новое. Однако все должно иметь экономический смысл и привлекать людей, принося прибыль инвесторам и девелоперам.
Какие актуальные подходы к созданию проектов торговой недвижимости Вы могли бы выделить?
Обычный комплекс с магазинами и ресторанами уже не так актуален и эффективен, как раньше. Сегодня наибольшей популярностью пользуются ТЦ/ТРЦ ново- го типа – аутлеты на открытом воздухе, в которых люди проводят время, совершая покупки и отдыхая. Такая концепция реализуется с помощью следующих принципов:
• максимально наполнить и оживить проект за счет множества вариантов его использования, например, включить в него апартаменты, офисы, магазины, рестораны, отели и места для проведения мероприятий;
• создавать зоны отдыха и парки, которые становятся еще одним якорем, привлекающим людей;
• создать дружелюбную прогулочную среду, использовать все атрибуты уличного ландшафта;
• располагать зоны отдыха, якорных арендаторов, рестораны, магазины и прочие виды услуг таким образом, чтобы стимулировать посетителей обойти всю территорию комплекса;
• обязательно адаптировать общественные места к потребностям маломобильных групп населения;
• использовать различные архитектурные стили, вызывающие чувство ностальгии у посетителей, и таким образом создать эмоциональную привязанность к данному месту.
Какие советы Вы могли бы дать украинским девелоперам коммерческой недвижимости?
Прежде всего, внимательно продумывать концепцию и дизайн проекта, чтобы адаптировать его к современным экономическим условиям. Также важно заблаговременно подготовиться к новым тенденциям в будущем, для этого необходимо изучать технологии развития ритейла, которые стали стандартом в США и все более распространяются в Европе и Азии. Чтобы получить хороший результат и достичь успеха, следует внимательно прислушиваться к разработчикам концепций торговых объектов, позволять им в случае надобности вносить корректировки.
